Kira bedelinin veya kira parasının tespiti davaları son dönemde oldukça gündemde olup yüksek enflasyon sebebiyle de bu davaların ülkemizde giderek artmakta olduğu görülmektedir. Kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre,
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü havidir.
Kira sözleşmelerinde genellikle yeni kira dönemi için uygulanacak zam oranına ilişkin hükümler bulunsa da görüldüğü üzere tarafların bu konuda anlaşmaması halinde dahi kira bedelinin tespiti davası açılması imkânı bulunmaktadır. Bunun için TBK’nın 344. maddesine göre sözleşmenin beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi olması gerekmekte ve kira bedelinin tespiti için kanunda düzenlenen beş yıllık sürenin dolmuş olması gerekmektedir.
Kira bedelini tespit ederken hâkim, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulunduracaktır. Bunu yaparken tarafların sunduğu emsallerin incelenmesinin yanında mahkeme tarafından atanan bilirkişiler tarafından da emsal taşınmazların kira bedelleri incelenecektir. Bilirkişiler inşaat mühendisi, gayrimenkul değerlendirme uzmanı, mimar gibi alanında uzman kişiler arasından seçilmektedir.
Hâkim, kira bedelinin tespit edilmesi istenilen mülke keşif günü tayin ederek atamış olduğu bilirkişiler ile birlikte keşif gününde mülkte tespitlerde bulunmaktadır. Aynı gün, dava dosyası tanzim edilirken sunulan veya dosyaya ibraz edilmiş başkaca emsal niteliğindeki mülkler de keşfe konu edilerek incelemeler gerçekleştirilir. Mahkeme, bilirkişi raporu da dahil olmak üzere tüm etkenleri değerlendirdikten sonra belirlediği kira bedelinde kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek hakkaniyete uygun bir indirim yapmaktadır. Yargıtay, tespit edilen kira bedeli üzerinde gerçekleştirilecek değerlendirmede, davalının eski kiracı olduğunun da nazara alınması gerektiği ve hakkaniyet indiriminin belirlenen kira bedeli üstünden %10 ile %20 arasında yapılması gerektiği görüşündedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2015/1661 K. 2015/4811 sayılı ve 12.05.2015 tarihli kararında “Yerleşik Yargıtay Kararları uyarınca bilirkişilerce belirlenen brüt kira bedelinden mahkemece kiracının uzun süreden beri oturduğu, eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK.nun 51, 52 (BK 43, 44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken indirim yapılmaksızın bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedeline hükmedilmesi hatalıdır.” denilerek vermiş olduğu hüküm doğrultusunda içtihadını devam ettirmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/7927, K. 2018/4805 sayılı ve 08.05.2018 tarihli kararında ise Yargıtay “Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20′ den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” şeklinde karar vererek hiç indirim uygulanmaması halinde olduğu gibi %20’nin üzerinde indirim uygulanmasını da yasaya aykırı bularak hükmün bozulmasına karar vermiştir. Görüldüğü üzere hakkaniyet indiriminin %10 ile %20 arasında uygulanması gerektiği Yargıtay’ın yerleşik içtihadı olmuştur.
Günümüzde, mülk sahipleri dava sürelerinin uzaması sebebiyle hukuki yollara karşı ılımlı yaklaşmamaktadırlar. Ancak, kira bedeli tespiti davalarında, tespit edilen kira bedelinin söz konusu davada talep edilen kira döneminden itibaren uygulanması istenebilmektedir. Haliyle, davanın sona ermesiyle birlikte kiracının -şayet tespitle birlikte eksik ödediği bedel varsa- geriye dönük eksik kira bedeli ödemesi sebebiyle mal sahibine borçlu olduğu da bu davanın tespitlerinden bir diğeridir. Bu doğrultuda, örneğin 01.01.2022 tarihinden itibaren 20.000,00-TL kira bedeli ödeyen bir kiracıya karşı mülk sahibi tarafından bu tarih itibariyle kira bedelinin tespit edilmesi talepli dava açıldığında; 01.01.2022 itibariyle 45.000,00-TL ödemesi gerektiği mahkemece tespit edilirse, kiracının 01.01.2022 tarihinden itibaren ödemiş olduğu 20.000,00-TL’lik kira bedeli eksiklik içerecek ve her ay 25.000,00-TL eksik ödediği sonucuna ulaşılacaktır. Haliyle, mal sahibinin hak kaybına uğramadan eksik ödenen kira bedeline dayalı icra takibi de başlatması mümkün hale gelecektir. Bununla birlikte, artış miktarı da 01.01.2022 tarihinden itibaren 20.000,00-TL üzerinden değil, 45.000,00-TL üzerinden değerlendirilerek devam eden kira dönemlerine uygulanacaktır.
Altını çizmek gerekir ki, kira bedeli tespiti davalarının asli olarak özü, mal sahibinin sahip olduğu taşınmazın belirtilen tarihteki kirasının güncel değerini ortaya çıkartmaktır. Ancak, Yargıtay hakkaniyet hükmüne dayalı olarak %10 ile %20 arasında mevcut kiracının olması hasebiyle indirim uygulanması gerektiğini ortaya koyarak bizce de olumlu içtihat geliştirmiştir. Zira, enflasyon sebebiyle her ne kadar mal sahibinin sahip olduğu taşınmazın değeri artmışsa da bunu durumun ortaya çıkmasında kiracının bir suçu veya eylemi olmadığından devam eden kira ilişkisindeki hakkaniyet ve adalet dengesini sağlayarak bedelin tespit edilmesi en makulüdür. Sonuç olarak söz konusu dava bir tazminat davası değil, bir tespit davasıdır. O sebeple, kiracının haksız fiili bulunmayan bir olayda artış miktarını hakkaniyet ölçütü bulunmadan tespit edilmesi, evrensel hukuki değerlere de aykırılık içerecektir.
Bir başka husus ise, kiracı ve kiraya veren arasında birden fazla akdedilen sözleşmenin varlığı olması halinde 5 yıllık kanuni sürenin hangi sözleşme tarihinden itibaren başlayacağı tartışmasıdır. Örneğin, 01.01.2010 tarihinde kiracı ve kiraya veren arasında 1 yıllık kira sözleşmesi akdedilmesi, daha sonrasında 01.01.2014 tarihinde tekrar aynı kiracı ve kiraya veren arasında aynı şekilde 1 yıllık kira sözleşmesi düzenlenmesi halinde 5 yıllık kanuni sürenin 2010 yılından mı yoksa 2014 yılından mı başlayacağı tartışma konusudur. Bu tartışmaya ilişkin Yargıtay, yeni kira sözleşmesinde tarafların anlaştığı kira bedelinin söz konusu sözleşme döneminde taşınmaz rayicine oranının ne olduğuna bakılması gerektiğini belirtmiştir. Bu tartışma konusunun birden fazla kez Yargıtay’ın önüne geldiği görülmekte ve bu doğrultuda içtihadının yerleşik hale geldiğini söylemek mümkündür.
Daha detaylı izah etmek gerekirse, muris davacılar ile davalı arasında 15.08.2009 tarihli kira sözleşmesinin daha sonra da 01.01.2013 tarihli kira sözleşmesinin imzalanmış olduğunu, davalı kiracının halen aylık 900 TL kira bedeli ödediğini, emsallere göre ödenen kira bedelinin düşük kaldığını ileri sürerek, kira bedelinin uygun oranda tespitini istediği ve davalı tarafça da sözleşme süresinin bitmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep ettiği uyuşmazlıkta, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/5411, K. 2018/11236 sayılı ve 08.11.2018 tarihli kararıyla; “Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nezafete göre tespiti talep edilebilir.” hükmü kurulmuştur. Örneğimize geri dönmemiz gerekirse, 01.01.2010 tarihinde 500,00-TL’lik 1 yıllık kira sözleşmesi ve 01.01.2014 tarihinde de aynı taraflar tarafından 1.000,00-TL’lik yeni 1 yıllık kira sözleşmesi akdedilmiş olduğu varsayımında, Yargıtay yerleşik içtihadına göre incelenmesi gereken husususun taşınmazın 01.01.2014 tarihindeki rayiç kira değeri olduğu görülmektedir. Eğer bu tarihte taşınmazın rayiç kira bedeli 1.000,00-TL’nin oldukça üzerindeyse, rayiç değerden uzak bir şekilde bu bedele anlaşılmış olması tarafların artık yeni bir kira sözleşmesi tanzim etmediklerini ortaya koyacaktır. Dolayısıyla, Yargıtay’ın içtihadına göre bu durumda 01.01.2010 tarihli ilk sözleşmeden itibaren 5 yıllık sürenin hesaplanması gerektiği görülmektedir. Bununla birlikte, Yargıtay, 5 yıl dolmadan önce kiraya veren tarafından kira bedeli tespiti davası açılması halinde, sadece 5 yıllık yasal sürenin dolmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilemeyeceği; davacı tarafa 5 yıllık sürenin dolduğu tarihten itibaren geçerli olacak kira bedelinin tespitini talep edip etmediğinin mahkemece sorulması gerektiğine de yer vermektedir.
Sonuç olarak, kira bedeli tespiti davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenmektedir. Bu davalarda, mahkemeler taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözerek adil bir kira bedeli belirlemeyi amaçlamaktadır. Özellikle Yargıtay’ın eski kiracılara yönelik %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini vurgulayan içtihatları, adalet ve hakkaniyetin gözetilmesi açısından önemlidir. Ayrıca, kira bedeli tespiti davalarında dava değerinin doğru hesaplanması ve 5 yıllık sürenin başlangıç tarihine ilişkin Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına dikkat edilmesi önem arz etmektedir. Bu hususlar, davalarda adil ve tutarlı bir kararın sağlanmasına katkı sağlamaktadır. Hukuki bir uyuşmazlığınızın bulunması veya yasal hakkınızı kullanarak hukuki bir süreç başlatmayı düşünmeniz halinde, mutlaka alanında profesyonel avukat desteği almanızı öneririz.