Kentsel dönüşüm süreci, özellikle son dönemde artan maliyetler, geciken projeler ve yüklenici kaynaklı uyuşmazlıklar dikkate alındığında, ev sahipleri açısından yalnızca bir “yenileme” süreci değil; doğrudan doğruya hak kaybı riski barındıran teknik ve hukuki bir yönetim sürecidir. Bu nedenle, sürecin hem mevzuat boyutunun hem de uygulamadaki kritik kırılma noktalarının doğru okunması gerekir.
Öncelikle, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti ile birlikte maliklerin tasarruf yetkisi genişlemekte; ancak bu yetki aynı zamanda belirli süreler ve usullerle sınırlandırılmaktadır. Riskli yapı kararının kesinleşmesi sonrasında yıkım süreci başlar ve maliklerin bu aşamada gecikmeksizin yeniden yapım modeline karar vermesi gerekir. Aksi halde idare tarafından resen işlem tesis edilmesi gündeme gelebilir.
Kat maliklerinin en kritik karar noktası, arsa payı çoğunluğu ile (en az 2/3) alınan yeniden yapım ve yüklenici seçimi kararlarıdır. Bu çoğunluk sağlandığında, karara katılmayan maliklerin paylarının açık artırma ile satılabilmesi söz konusu olduğundan, sürece pasif kalınması ciddi mülkiyet kayıplarına yol açabilir. Uygulamada birçok uyuşmazlığın temelinde, maliklerin bu süreci yeterince takip etmemesi yatmaktadır.
Yüklenici ile yapılacak sözleşmeler ise sürecin en hassas aşamasını oluşturur. Mevcut piyasa koşullarında yalnızca “kim daha fazla metrekare veriyor” yaklaşımı, çoğu zaman telafisi güç zararlar doğurmaktadır. Bu kapsamda özellikle şu hususların açık ve net şekilde düzenlenmesi gerekir:
- Teslim süresi ve gecikme yaptırımları: Sözleşmede belirlenen sürenin kesin olması ve gecikme halinde uygulanacak cezai şartların caydırıcı nitelikte düzenlenmesi gerekir. Aksi halde projelerin yıllarca sürüncemede kalması sık karşılaşılan bir durumdur.
- Bağımsız bölüm paylaşımı: Hangi malike hangi dairenin verileceği, metrekareler, cephe ve kat bilgileri tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirlenmelidir. “Sonradan belirlenir” şeklindeki muğlak ifadeler ciddi ihtilaflara yol açar.
- İnşaat kalitesi ve teknik şartname: Kullanılacak malzeme, marka, teknik standartlar açıkça yazılmalı; mümkünse sözleşmeye ek teknik şartname konulmalıdır.
- Teminat mekanizmaları: Yüklenicinin işi yarım bırakması ihtimaline karşı teminat mektubu, ipotek veya banka garantisi gibi güvenceler alınmalıdır. Bu husus çoğu projede ihmal edilmekte ve en büyük mağduriyet burada yaşanmaktadır.
- Ruhsat ve izin süreçleri: İnşaat ruhsatının alınma süresi ve sorumluluğun kimde olduğu açıkça belirlenmelidir.
- Kira yardımı ve geçici süreç: İnşaat süresince maliklere ödenecek kira bedeli, ödeme zamanı ve artış şartları netleştirilmelidir.
Öte yandan güncel uygulamada, artan inşaat maliyetleri nedeniyle yüklenicilerin sözleşme revizyonu talep ettiği veya projeyi yarım bıraktığı durumlar ciddi şekilde artmıştır. Bu nedenle, sözleşmeye “uyarlama” taleplerini sınırlayan hükümler konulması ve yüklenicinin mali yeterliliğinin baştan araştırılması önem taşımaktadır.
Son olarak, maliklerin bireysel hareket etmek yerine süreci kolektif ve profesyonel şekilde yürütmesi büyük önem arz eder. Özellikle sözleşme aşamasında teknik uzmanlar ve hukukçular eşliğinde ilerlenmesi, ileride doğabilecek telafisi güç zararların önüne geçecektir.
Özetle; kentsel dönüşümde asıl risk yıkım değil, sözleşmedir. Doğru yönetilmeyen bir sözleşme süreci, malikleri yıllarca sürecek uyuşmazlıkların ve ciddi ekonomik kayıpların içine sürükleyebilir. Bu nedenle atılan her imzanın, yalnızca bugünü değil, en az birkaç yıllık bir süreci bağladığı unutulmamalıdır.