Şahin | Doğan Hukuk Bürosu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve kira sözleşmeleri hakkında yönetmelikler çerçevesinde kaleme alınan Kira Hukuku alanında da Müvekkillerine hizmet vermektedir. Kira sürecinin başından itibaren (kira sözleşmesinin düzenlenmesi, gerekli ek protokollerin hazırlanması), kira sürecinde kiracı ile ilişkilerin de yürütülmesine katkı sağlamak ve kira ilişkisinin sonunda ve/veya sona erdirilmesinde Müvekkili hukuki alanda en etkili şekilde temsil etmeyi hedeflemektedir.
Kira Sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre düzenlenir. Bu sözleşme, mal sahibinin malı kiracıya kullanım hakkı vermesini, karşılığında kiracının belirli bir bedel ödemesini öngören bir sözleşmedir. Kanunda, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümler düzenlenmesi öngörülmüş olup bu düzenlemelerde genel hükümlerden farklı ve daha ayrıntılara yer verilmiştir.
Kira sözleşmesinin şekli, kanunun belirlediği şekilde yapılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Ancak sözleşmenin yazılı olmaması, geçerliliğini etkilemez. Kiracı ve mülk sahibi arasındaki sözlü anlaşmalar da kira sözleşmesi olarak kabul edilir.
TBK’da başlıca, kiracı ve mülk sahibinin yükümlülükleri, kiracının kira bedelini ödeme süreci, kira bedelinin artırılması, kiracının depozito yatırması, kira sözleşmesinin feshi gibi konular düzenlenmiştir. Süreç kira sözleşmesinin tarafların iradesi ile kaleme alınıp imzalanması ve kiralanan mülkün teslimi ile başlar. Teslim, mülkün kullanım hakkının kiracıya devri anlamına gelir ve kiracı bu süreçte mülkün durumunu kontrol ederek teslim alır. Kanun ayrıca kiracı ve mülk sahibinin yükümlülüklerini belirlemiştir. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemeli, kiralanan mülke zarar vermemeli ve sözleşmede belirtilen diğer yükümlülükleri yerine getirmelidir. Mülk sahibi ise kiralanan mülkü kiracısına kullanım hakkı vermekle yükümlüdür, kiralık mülkün bakımını ve onarımını yapmalıdır. Kira sözleşmesi, kira ilişkisinin esasını ve bir nevi özünün belirlenmesi anlamına gelir. Bu sebeple henüz başlamayan önemli hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren kira ilişkisinde, mutlaka bir avukata danışılması tavsiye olunur.
Kira bedeli, sözleşmede belirtilen tutar üzerinden tahsil edilir. Kira bedelinin artırılması ise belirli oranlarda yapılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin artışı, enflasyon oranı veya TÜFE oranı kadar yapılabilir. Kiracı, kira bedelinin artırılmasına itiraz edebilir. Depozito ise kiracının, mülk sahibine ödediği bir teminattır. Depozito, kiracının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde, mülk sahibinin olası zararlarını karşılamak için kullanılabilir.
Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirtilen süre sonunda otomatik olarak sona erer. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşme süresi belirtilmemiştir ve tarafların sözleşmeyi sonlandırma hakkı her zaman vardır. Kira sözleşmesinin sona ermesi için tarafların belirli prosedürleri izlemesi gerekmektedir. Örneğin, kiracı sözleşmeyi sonlandırmak istiyorsa, belirli bir süre önceden mülk sahibine bildirim yapması gerekmektedir. Mülk sahibi de kira sözleşmesini sonlandırmak istiyorsa, belirli prosedürleri izlemesi gerekmektedir.
Türkiye’de Kira Hukukuyla ilgili önemli bir diğer konu da kiralanın tahliyesidir. Kiracının sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde, mülk sahibi fesih hakkına sahiptir. Kiralanan mülkü tahliye etmek isteyen mülk sahibi, belirli bir neden göstermek zorundadır. Örneğin, mülk sahibi kendi ihtiyaçları için mülkü kullanmak isteyebilir ya da kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kira sözleşmesini feshedebilir. Mülk sahibinin nedenleri ve buna bağlı olarak somutlaşan her bir durum ve hal ayrıca incelenmeli ve mutlaka bir avukata danışılarak hareket edilmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesinin feshi de kanunda belirtilen hükümlere göre gerçekleştirilmelidir. Mülk sahibi, kendi ihtiyaçları için mülkü kullanmak isteyebilir ya da kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracılar da kira sözleşmesini belirli bir neden göstererek feshedebilirler. Örneğin, kiracı mülkün sağlıksız olması ya da taşınma nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir.